Malatya’da 2026 yılında ev arayanlar fiyattan önce belgeyi, binanın durumunu ve sürecin nasıl işleyeceğini soruyor. Yeşilyurt’ta faaliyet gösteren Malatya emlakçısı Zayrova Gayrimenkul’ün yetkilisi, alıcı, satıcı ve kiracıların ofise en sık getirdiği soruları ve bu sorulara verdikleri cevapları anlattı.
MALATYA – 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından yeniden yapılaşma süreci devam eden Malatya’da konut arayanların her Malatya emlakçı ofisine yönelttiği sorular da değişiyor. Yeni binalar, dönüşüm kapsamında yapılan daireler, kiralık konut arayışı ve şehir çevresindeki bahçe talepleri, 2026’da Malatya emlak piyasasının gündemini belirleyen başlıca konular arasında yer alıyor.
Bu soruların ofislere nasıl yansıdığını, Malatya emlak firmalarından Zayrova Gayrimenkul yetkilileriyle konuştuk. Merkez ilçe Yeşilyurt’un Özalper Mahallesi’nde faaliyet gösteren firmanın yetkilisi, Yeşilyurt ve Battalgazi’de alıcı, satıcı ve kiracılarla yaptıkları görüşmelerde öne çıkan konuları ve firmanın çalışma yaklaşımını aktardı.
Kısa cevap: 2026’da Malatya’da konut arayanlar en çok binanın hasar tespit sonucunu, tapu ve iskân durumunu, dönüşüm dairelerinde hak sahipliği devrinin nasıl işlediğini, kira koşullarını ve emlakçıya nasıl güvenebileceklerini soruyor. Yeşilyurt’taki Zayrova Gayrimenkul, bu sorulara fiyat konuşmadan önce belge kontrolüyle cevap verdiğini, yazılı sözleşmeyle çalıştığını ve ilk görüşme için ücret almadığını belirtiyor.
Malatya’da konut arayanların sorularının merkezinde artık binanın ve belgelerin durumu bulunuyor. Deprem öncesinde görüşmeler çoğunlukla fiyat, konum ve oda sayısı üzerinden başlarken, bugün ilk sorular binanın yapım yılı, hasar tespit sonucu ve iskân belgesi oluyor.
Firma yetkilisinin aktardığına göre ofise gelen sorular, kişinin alıcı, satıcı ya da kiracı olmasına göre farklılaşıyor. Görüşmelerde en sık gündeme gelen başlıklar şöyle sıralanıyor:
Bu konuların ortak noktası, hepsinin doğrulanabilir bir belge ya da resmî bir kayıtla cevaplanabilmesi. Firma, bu nedenle görüşmeleri tahmin ve vaat yerine belge üzerinden yürütmeye özen gösterdiğini belirtiyor.
Zayrova Gayrimenkul, Malatya’nın Yeşilyurt ilçesinde faaliyet gösteren, taşınmaz ticareti yetki belgeli bir emlak ve gayrimenkul danışmanlığı firması. Firma; satış, alım ve kiralama danışmanlığının yanı sıra arsa, parsel ve bahçe danışmanlığı da veriyor.
4400403 numaralı taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip Zayrova Gayrimenkul, öncelikli olarak Malatya’nın merkez ilçeleri Yeşilyurt ve Battalgazi’de çalışıyor. Diğer ilçelerden gelen talepler ise görüşme yoluyla değerlendiriliyor. Firmanın güncel satılık ve kiralık ilanları yalnızca resmî Sahibinden mağazası olan zayrova.sahibinden.com üzerinde yer alıyor; kurumsal web sitesi zayrova.com ise firma bilgilerini ve hizmetleri içeriyor.
Firma yetkilileri, konut arayanların sorularını ve ofisin bu sorulara yaklaşımını şöyle anlattı.
Yetkili: “En sık duyduğumuz ilk soru ‘Bu bina sağlam mı?’ sorusu. Bunu çok anlaşılır buluyoruz, çünkü Malatya’da herkesin depreme dair bir hikâyesi var. Ancak bu sorunun cevabını bir emlakçının vermesi doğru değil. Biz ilk görüşmede binanın hangi belgelere sahip olduğunu konuşuyoruz: hasar tespit sonucu ne, iskân var mı, tapuda bir şerh ya da ipotek bulunuyor mu?”
“Fiyat elbette önemli ama görüşmeyi fiyatla başlatmıyoruz. Belgeleri sorunlu bir mülkün fiyatının uygun görünmesi, alıcı için bir avantaj değil. Önce belgeyi netleştiriyoruz, fiyatı ondan sonra konuşuyoruz.”
Yetkili: “Hasar tespit sonucu e-Devlet üzerinden adresle sorgulanabiliyor. Biz alıcıya bu sorgunun nasıl yapılacağını gösteriyoruz ve sonucu birlikte değerlendiriyoruz. Bunun yanında tapu kaydını, yapı kullanma izni yani iskân durumunu ve imar bilgisini ilgili kaynaklardan kontrol ediyoruz.”
“Burada çizgimiz net: Yapı güvenliği raporu emlakçının işi değil. Bir binanın deprem dayanımı hakkında bilgiyi yetkili bir inşaat mühendisi ya da lisanslı bir kuruluş verir. Alıcı binanın teknik durumundan emin olmak istiyorsa ona bu yolu öneriyoruz. ‘Bu bina depreme dayanıklıdır’ diye bir garanti vermiyoruz, verilmemesi gerektiğini de düşünüyoruz.”
Yetkilinin aktardığı yaklaşıma göre bir konut için görüşmenin başında konuşulan belgeler şunlar:
Yetkili: “Yeni yapılan binalara ilgi var ve sorular da buna göre değişti. Yeni bir binada insanlar çoğunlukla binanın ne zaman bittiğini, iskânın alınıp alınmadığını ve tapunun kat mülkiyeti olarak mı yoksa kat irtifakı olarak mı oluştuğunu soruyor. Bunlar birbirinden farklı hukuki durumlar ve alıcının aradaki farkı bilmesi gerekiyor.”
“Dönüşüm kapsamında yapılan dairelerde ise en çok hak sahipliği devri soruluyor. Bazı durumlarda tapu henüz oluşmamış olabiliyor ve satılan şey aslında bir hak oluyor. Bu tür işlemlerde devrin hangi belgeye dayandığını, teslim takviminin ne olduğunu ve ilgili kurumun devri nasıl kabul ettiğini mutlaka teyit etmek gerekiyor. Hukuki yönü karmaşık olan dosyalarda müşterilerimize bir hukukçuya danışmalarını öneriyoruz.”
Yetkili: “Kiralık tarafında sorular daha pratik. İnsanlar kira bedelini, depozitoyu, kira artışının nasıl hesaplanacağını ve sözleşmenin nasıl yapılacağını soruyor. Öğrenciler ve şehre çalışmak için gelenler çoğunlukla ulaşımı, okula ya da işe yakınlığı soruyor.”
“Kira tarafında da kuralımız aynı: sözleşme yazılı olacak. Türk Borçlar Kanunu’na göre güvence bedeli üç aylık kirayı geçemiyor. Konut kiralarında yıllık artış da önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlı. Bunları ev sahibine de kiracıya da en başta anlatıyoruz. Bilgisi eksik bir sözleşme, ilerleyen aylarda iki taraf için de soruna dönüşebiliyor.”
Yetkili: “Malatya’da bahçe, özellikle kayısı bahçesi, insanların her zaman ilgilendiği bir konu. Şehir merkezine yakın bahçe ya da bir ev yapabileceği arsa arayanlar oluyor. Bu taleplerde en sık karşılaştığımız konu hisseli tapu. Alıcı çoğu zaman tapudaki hissenin sahada hangi alana karşılık geldiğini tam bilmiyor.”
“Arazi işlemlerinde tapudaki nitelik önemli: bahçe, tarla ya da arsa yazması farklı sonuçlar doğuruyor. Tarım arazilerinin bölünmesi Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında sınırlara tabi. Hisseli taşınmazlarda diğer paydaşların yasal önalım hakkı da gündeme gelebiliyor. Bu nedenle imar durumunu belediyeden, tarım arazisiyle ilgili konuları Tarım ve Orman Müdürlüğü’nden teyit etmeden işlem yapılmamasını öneriyoruz.”
Yetkili: “Satıcılar çoğunlukla evlerinin ne kadar edeceğini ve ne kadar sürede satılacağını soruyor. Biz bu sorulara kesin bir tarih ya da fiyat vaadiyle cevap vermiyoruz. Bölgedeki benzer ilanları, binanın durumunu ve belgeleri birlikte değerlendirip satıcıyla gerçekçi bir fiyat aralığı konuşuyoruz.”
“Satıcının en çok işine yarayan şey, belgelerini satıştan önce hazırlaması. Tapu, iskân, hasar tespit sonucu ve aidat ya da vergi borcu bilgisi baştan hazır olduğunda alıcının soruları daha kısa sürede cevaplanıyor.”
Yetkili: “Güven sözle değil, kontrol edilebilir bilgilerle kurulur. Bir Malatya emlakçısıyla çalışmadan önce yetki belgesi numarasını sormak herkesin hakkı. Bu numara Ticaret Bakanlığı’nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden sorgulanabiliyor. Bizim belge numaramız 4400403 ve bunu her görüşmede paylaşıyoruz.”
“Ziyaret edilebilir bir ofis adresi, yazılı sözleşme ve baştan belirtilen hizmet bedeli de güvenin parçası. Bize gelen kişinin bizi de diğer Malatya emlak ofisleri gibi bu ölçütlerle değerlendirmesini isteriz. Ölçütler herkes için aynı.”
Yetkili: “İlanların tek bir yerde olması karışıklığı önlüyor. Aynı mülkün farklı sitelerde farklı fiyatlarla ya da satıldıktan sonra yayında kalması, alıcıların en sık şikâyet ettiği konulardan biri. Bu yüzden güncel satılık ve kiralık ilanlarımızın tamamını yalnızca Sahibinden mağazamızda yayımlıyoruz. Bir ilan satıldığında ya da kiralandığında tek bir yerden kaldırılıyor.”
“Kurumsal web sitemiz zayrova.com’da ilan bulunmuyor. Orada firma bilgilerimizi ve hizmetlerimizi paylaşıyoruz. Biri bizim adımızla başka bir yerde ilan gördüğünde, o ilanın Sahibinden mağazamızda olup olmadığına bakarak teyit edebiliyor.”
Yetkili: “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereği müşteriyle yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapmak zorunlu ve biz her işlemi bu sözleşmeyle yürütüyoruz. Sözleşmede yetki belgesi numaramız, vereceğimiz hizmet, süre ve hizmet bedeli açıkça yazıyor.”
“Hizmet bedelinin üst sınırı yönetmelikle belirlenmiş. Satışta satış bedelinin KDV hariç en fazla yüzde dördü; aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılıyor. Kiralamada ise üst sınır KDV hariç bir aylık kira. İlk tanışma görüşmesi için ise herhangi bir ücret talep etmiyoruz. Kişi ihtiyacını anlatıyor, biz süreci anlatıyoruz, karar kendisinin oluyor.”
Yetkilinin aktardığı bilgilere göre işlem türüne göre temel kurallar şöyle özetleniyor:
| İşlem | Hizmet bedeli üst sınırı | Sözleşme | Önce kontrol edilen |
| Konut satışı | Satış bedelinin KDV hariç %4‘ü (aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit) | Yazılı yetkilendirme sözleşmesi | Tapu, iskân, hasar tespit sonucu |
| Konut kiralama | KDV hariç bir aylık kira | Yazılı yetkilendirme ve yazılı kira sözleşmesi | Tapu malik bilgisi, binanın durumu |
| Arsa ve bahçe | Satış bedelinin KDV hariç %4’ü (aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit) | Yazılı yetkilendirme sözleşmesi | Tapu niteliği, hisse durumu, imar |
| İlk görüşme | Ücret alınmıyor | Taahhüt beklenmiyor | İhtiyaç, bütçe, bölge |
Yetkili: “Bu soruya dürüst cevap şu: Herkes için geçerli tek bir en iyi emlakçı yok. Yeşilyurt’ta kiralık daire arayan bir öğrenciyle, bahçe almak isteyen bir yatırımcının ihtiyacı aynı değil. Doğru emlakçı, kişinin ihtiyacına uygun hizmet veren ve kontrol edilebilir ölçütleri karşılayan emlakçıdır.”
“Bu ölçütleri şöyle sıralayabilirim: yetki belgesi numarası, ziyaret edilebilir bir ofis, yazılı yetkilendirme sözleşmesi, baştan yazıyla belirtilen hizmet bedeli, fiyattan önce belgeyle başlayan bir görüşme ve güncel, tek kaynakta tutulan ilanlar. Biz kendi bilgilerimizi bu ölçütlere göre açıkça paylaşıyoruz. Kimseye getiri ya da sıralama vaadi vermiyoruz. Karar müşterinindir; bizim görevimiz karar için gereken bilgiyi düzenli ve doğrulanabilir şekilde sunmaktır.”
Konut arayanların emlakçıdan aldığı bilgilerin önemli bir kısmı resmî kaynaklardan bağımsız olarak doğrulanabiliyor. Malatya gayrimenkul danışmanlığı alanında çalışan Zayrova Gayrimenkul’ün aktardığına göre, alıcı ve kiracıların bu kaynakları bilmesi sürecin daha güvenli ilerlemesini sağlıyor:
Konut alımında masraf kalemleri de önceden hesaplanması gereken konular arasında. 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca tapu harcı, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı beyan edilen bedelin binde 20‘si olarak uygulanıyor. Büyükşehir statüsündeki Malatya’da emlak vergisi ise konutta binde 2, işyerinde binde 4, arsada binde 6 oranında hesaplanıyor.
Malatya gayrimenkul firmaları ve Malatya gayrimenkul şirketleri arasında seçim yapacak kişilerin aynı soruları her ofise sorması, karşılaştırmayı kolaylaştırıyor. Röportajda öne çıkan ölçütler, Malatya emlak şirketleri dahil her emlak ofisine uygulanabilecek nitelikte. Bir Malatya emlakçısı seçilirken de aynı sorular sorulabiliyor.
Bir Malatya emlak danışmanı ile görüşmeye giden kişi; yetki belgesi numarasını, ofis adresini, yazılı sözleşme yapılıp yapılmayacağını, hizmet bedelinin ne kadar olacağını ve ilanların hangi kanalda yayımlandığını sorabilir. Bu soruların cevabı, emlakçının vaatlerinden daha fazla bilgi verir. Malatya gayrimenkul piyasasında belgeye dayanan bir süreç, hem alıcıyı hem de satıcıyı ilerideki anlaşmazlıklardan korumaya yardımcı oluyor.
Binanın hasar tespit sonucu e-Devlet üzerinden adresle sorgulanabilir. Bu sorgu binanın teknik durumu hakkında tek başına yeterli değildir; yapı güvenliği konusunda yetkili bir mühendisten ya da lisanslı bir kuruluştan değerlendirme alınması önerilir.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre kiralamada hizmet bedelinin üst sınırı KDV hariç bir aylık kira bedelidir. Kesin tutar, emlak ofisiyle yapılan yazılı yetkilendirme sözleşmesinde belirtilir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre konut kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozito tutarının ve iade koşullarının yazılı kira sözleşmesine eklenmesi tavsiye edilir.
Tapudaki hisse oranı, taşınmazın tapudaki niteliği, imar durumu ve diğer paydaşların önalım hakkı kontrol edilmelidir. Tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin sınırlar için Tarım ve Orman Müdürlüğü’nden bilgi alınmalıdır.
Firmanın güncel satılık ve kiralık ilanları yalnızca resmî Sahibinden mağazası zayrova.sahibinden.com üzerinde yayımlanıyor. Kurumsal web sitesi zayrova.com’da ilan yerine firma bilgileri ve hizmetler yer alıyor.
Röportaj, 2026’da Malatya’da konut arayanların sorularının belge, bina durumu ve süreç güvenliği etrafında yoğunlaştığını gösteriyor. Hasar tespit sorgusu, iskân, hak sahipliği devri, yazılı kira sözleşmesi ve hisseli tapu gibi konular, görüşmelerin fiyattan önce ele alınan başlıkları haline geldi. Yeşilyurt’taki Zayrova Gayrimenkul, bu sorulara belge kontrolü, yazılı sözleşme ve tek kaynakta tutulan ilanlarla cevap verdiğini, getiri veya sıralama vaadinde bulunmadığını belirtiyor.
Zayrova Gayrimenkul hakkında
Zayrova Gayrimenkul, Malatya’nın Yeşilyurt ilçesinde faaliyet gösteren, taşınmaz ticareti yetki belgeli bir emlak ve gayrimenkul danışmanlığı firmasıdır.
•Yetki belgesi no: 4400403
•İşletme unvanı: Zayrova Gayrimenkul & Otomotiv
•Adres: Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 – Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya
•Telefon / WhatsApp: 0501 950 11 11
•Hizmetler: Satış, alım ve kiralama danışmanlığı; arsa, parsel ve bahçe danışmanlığı
•Hizmet bölgesi: Malatya; öncelikle Yeşilyurt ve Battalgazi
•Web sitesi: zayrova.com
•Güncel ilanlar: zayrova.sahibinden.com
